编者按
亚洲新兴城市的蓬勃发展，带来人口激增，然而住房短缺正成为困扰这些城市发展的顽疾。财经权威杂志《The Economist》近期发表文章，聚焦亚洲大城市住房短缺问题。了解相关城市发展背景，可以成为中国家居、建材产业布局全球市场的参考。
在亚洲，一场大规模扩张正在进行。印度、印度尼西亚和菲律宾等发展中国家的城市正在吸纳数亿人口。这一城市化进程才刚刚开始。例如，在南亚，只有不到35%的人口居住在城市中，而北美这一比例为80%。
然而，亚洲大都市的问题正在加剧。像德里、雅加达和马尼拉这样的城市，正遭受严重的污染、交通拥堵和犯罪问题。最大的挑战是缺乏体面且负担得起的住房。解决这一问题将改善数百万人的生活，同时通过提升城市居民的生产力来促进经济增长。
根据总部位于亚特兰大的非政府组织“人居署”（Habitat for Humanity）的研究，亚洲居住在贫民窟的人口超过11亿，占全球一半以上。亚洲开发银行估计，超过40%的亚洲城市人口居住在某种程度上不达标的住房中（例如房屋破旧、缺乏电力和供水等基础服务，或过度拥挤）。菲律宾政府认为其城市还需要新增700万套住房；印尼据称缺口为2700万套。在印度，数据也显示存在类似问题。
住房短缺与少量优质住房价格高企密切相关。总部位于香港的非营利组织城市土地研究所认为，在菲律宾首都马尼拉，优质公寓的价格是家庭收入中位数的20倍。这一倍数甚至高于伦敦梅费尔或纽约曼哈顿，是该机构认定“可负担”水平的四倍。事实上，在亚洲51个最大城市中，只有7个拥有符合其标准的“可负担”正规住房市场。
这些问题正在损害亚洲经济。一方面，恶劣的居住条件可能会阻碍农村人口进入城市寻找更高生产率的工作。例如，一项2020年的印度研究发现，比哈尔邦（一个贫穷的东北部邦）的村民宁愿在家少赚35%，也不愿忍受城市的艰苦生活条件。
更便宜、更安全的住房还会带来直接的经济收益。良好的住房可以减少因疾病造成的时间损失，也为人们在家从事工作提供空间。稳定的居住权和学习空间，有助于儿童入学并持续就读。一项全球研究发现，用更好的住房替代贫民窟住房，与预期寿命提高4%、入学率提高28%、以及当地GDP提升最多10%有关。气候变化则进一步加剧了问题：居住条件差的人更容易受到热浪等冲击。
在任何快速发展的城市中，一定程度的棚户区不可避免。“每个城市，无论是巴黎还是纽约，在发展初期阶段都会经历混乱增长、资源紧张和超负荷，”波士顿经济适用住房研究所顾问大卫·史密斯表示。但通过更好的政策，亚洲当局可以缩短这一痛苦阶段，并减轻部分成本。
在亚洲各城市，土地使用规定往往使得大规模建设经济适用住房变得困难。例如，对建筑高度的限制或对住宅建设的约束，会人为造成土地稀缺，从而推高价格。但这些规则往往适得其反，反而把人们挤进贫民窟。2018年，孟买允许开发商建造更高的建筑，结果住房供应增加了58%，新建住房价格下降了24%，这是曼彻斯特大学的萨希尔·甘地和世界银行的吉蒂卡·纳格帕尔的一篇论文所指出的。
填补缺口（Fixing a hole）
房地产开发商不愿建设经济适用住房。例如，在菲律宾奎松市，市长乔伊·贝尔蒙特指出，这类项目利润较低。在柬埔寨首都金边，外国投资（主要来自中国）引发了建筑热潮，但大部分资金流向了高端公寓项目。理论上，任何价位的新增供应都会拉低整体价格，但如果新建房产被投资者购买并闲置，这种效果就会减弱——这种情况在马尼拉和金边很常见。
抵押贷款市场也是障碍。亚洲许多人在非正规经济中工作，难以获得借贷资格。南亚和东南亚未偿住房贷款规模仅占GDP的不到10%，而在富裕国家这一比例超过50%。“目前风险太高，难以向低收入家庭提供贷款，”金边的一位房地产开发商恩里克·桑切斯表示。
*“租金太高了”图表显示在过去12个月内（2025年）报告住房相关财务困难的受访者所占的百分比（%）
政府也难以自行大规模建设廉价住房。在德里卡尔卡吉社区，当地官员建造了“Asha Kiran（希望之光）”高楼，用来安置附近贫民窟的居民。比乔伊·帕特拉曾在贫民窟生活了40年，如今搬入新楼四层，他为这套147,000卢比（约1700美元）的单间公寓攒了多年首付。但他表示：“我在另一边的房子里找了多年工作。”如今他住得更远了。这类成功案例并不常见。在印度等地，政府往往缺乏资金、土地和行政能力来大规模提供公共住房。例如，卡兰包含有3000套公寓，而德里人口却达3000万。2023年，菲律宾官员承认，到2028年建成600万套优质住房的目标无法实现，已将目标“重新校准”为约100万套。
因此，政府应退居次要角色。经济适用住房研究所的史密斯表示，应更多采用公私合作模式，由私营部门承担部分成本。在印度，国家房地产机构已敦促官员以折扣价格出售政府土地、补贴建设融资，并提供税收优惠，以帮助开发商建设经济适用住房。
政府还可以通过补贴信贷等方式刺激需求。而过多的政府住房项目优先考虑产权拥有权，而对大多数初入城市的人来说，租房才是更现实的选择。在奎松市，官员们更倾向于以较短租期出租公共住房，以便为新来者提供稳定且更安全的起点。
规划和建设经济适用住房往往进展缓慢，而政客通常更青睐能迅速见效的措施。但改善住房条件的经济回报巨大，政治回报也同样可观。“住房质量本质上是一个家庭层面的议题——是对国家领导力的一种‘厨房桌会议’式公投，”史密斯说。能够提供体面住房的政府，往往能在未来多年赢得强有力的支持。
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