编者按
亞洲新興城市的蓬勃發展，带来人口激增，然而住房短缺正成為困扰这些城市發展的顽疾。财经權威杂志《The Economist》近期發表文章，聚焦亞洲大城市住房短缺问题。了解相關城市發展背景，可以成為中国家居、建材产業布局全球市場的參考。
在亞洲，一場大规模扩张正在進行。印度、印度尼西亞和菲律宾等發展中国家的城市正在吸納數亿人口。这一城市化進程才刚刚開始。例如，在南亞，只有不到35%的人口居住在城市中，而北美这一比例為80%。
然而，亞洲大都市的问题正在加剧。像德里、雅加达和馬尼拉这样的城市，正遭受严重的污染、交通拥堵和犯罪问题。最大的挑战是缺乏體面且負担得起的住房。解决这一问题将改善數百万人的生活，同时通过提升城市居民的生产力来促進经濟增长。
根據总部位于亞特兰大的非政府组织“人居署”（Habitat for Humanity）的研究，亞洲居住在贫民窟的人口超过11亿，占全球一半以上。亞洲開發银行估计，超过40%的亞洲城市人口居住在某种程度上不达标的住房中（例如房屋破舊、缺乏電力和供水等基础服務，或过度拥挤）。菲律宾政府認為其城市还需要新增700万套住房；印尼據称缺口為2700万套。在印度，數據也显示存在類似问题。
住房短缺与少量优質住房价格高企密切相關。总部位于香港的非营利组织城市土地研究所認為，在菲律宾首都馬尼拉，优質公寓的价格是家庭收入中位數的20倍。这一倍數甚至高于伦敦梅费尔或纽约曼哈顿，是该机构認定“可負担”水平的四倍。事实上，在亞洲51个最大城市中，只有7个拥有符合其标准的“可負担”正规住房市場。
这些问题正在损害亞洲经濟。一方面，恶劣的居住条件可能會阻碍农村人口進入城市寻找更高生产率的工作。例如，一项2020年的印度研究發现，比哈尔邦（一个贫穷的东北部邦）的村民宁愿在家少赚35%，也不愿忍受城市的艰苦生活条件。
更便宜、更安全的住房还會带来直接的经濟收益。良好的住房可以减少因疾病造成的时间损失，也為人們在家从事工作提供空间。稳定的居住權和學习空间，有助于儿童入學并持续就讀。一项全球研究發现，用更好的住房替代贫民窟住房，与預期寿命提高4%、入學率提高28%、以及当地GDP提升最多10%有關。气候变化则進一步加剧了问题：居住条件差的人更容易受到热浪等冲击。
在任何快速發展的城市中，一定程度的棚户區不可避免。“每个城市，无论是巴黎还是纽约，在發展初期阶段都會经历混乱增长、資源紧张和超負荷，”波士顿经濟適用住房研究所顧问大卫·史密斯表示。但通过更好的政策，亞洲当局可以缩短这一痛苦阶段，并减輕部分成本。
在亞洲各城市，土地使用规定往往使得大规模建設经濟適用住房变得困难。例如，对建筑高度的限制或对住宅建設的约束，會人為造成土地稀缺，从而推高价格。但这些规则往往適得其反，反而把人們挤進贫民窟。2018年，孟买允许開發商建造更高的建筑，结果住房供應增加了58%，新建住房价格下降了24%，这是曼彻斯特大學的萨希尔·甘地和世界银行的吉蒂卡·納格帕尔的一篇论文所指出的。
填补缺口（Fixing a hole）
房地产開發商不愿建設经濟適用住房。例如，在菲律宾奎松市，市长乔伊·贝尔蒙特指出，这類项目利润较低。在柬埔寨首都金边，外国投資（主要来自中国）引發了建筑热潮，但大部分資金流向了高端公寓项目。理论上，任何价位的新增供應都會拉低整體价格，但如果新建房产被投資者購买并闲置，这种效果就會减弱——这种情况在馬尼拉和金边很常见。
抵押贷款市場也是障碍。亞洲许多人在非正规经濟中工作，难以獲得借贷資格。南亞和东南亞未偿住房贷款规模仅占GDP的不到10%，而在富裕国家这一比例超过50%。“目前风险太高，难以向低收入家庭提供贷款，”金边的一位房地产開發商恩里克·桑切斯表示。
*“租金太高了”圖表显示在过去12个月内（2025年）報告住房相關财務困难的受访者所占的百分比（%）
政府也难以自行大规模建設廉价住房。在德里卡尔卡吉社區，当地官員建造了“Asha Kiran（希望之光）”高楼，用来安置附近贫民窟的居民。比乔伊·帕特拉曾在贫民窟生活了40年，如今搬入新楼四層，他為这套147,000卢比（约1700美元）的单间公寓攒了多年首付。但他表示：“我在另一边的房子里找了多年工作。”如今他住得更远了。这類成功案例并不常见。在印度等地，政府往往缺乏資金、土地和行政能力来大规模提供公共住房。例如，卡兰包含有3000套公寓，而德里人口却达3000万。2023年，菲律宾官員承認，到2028年建成600万套优質住房的目标无法实现，已将目标“重新校准”為约100万套。
因此，政府應退居次要角色。经濟適用住房研究所的史密斯表示，應更多采用公私合作模式，由私营部門承担部分成本。在印度，国家房地产机构已敦促官員以折扣价格出售政府土地、补贴建設融資，并提供税收优惠，以帮助開發商建設经濟適用住房。
政府还可以通过补贴信贷等方式刺激需求。而过多的政府住房项目优先考虑产權拥有權，而对大多數初入城市的人来说，租房才是更现实的选择。在奎松市，官員們更倾向于以较短租期出租公共住房，以便為新来者提供稳定且更安全的起点。
规划和建設经濟適用住房往往進展缓慢，而政客通常更青睐能迅速见效的措施。但改善住房条件的经濟回報巨大，政治回報也同样可觀。“住房質量本質上是一个家庭層面的議题——是对国家领导力的一种‘厨房桌會議’式公投，”史密斯说。能够提供體面住房的政府，往往能在未来多年赢得強有力的支持。
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